在亚洲东站,做超1亿人的酒店生意

2024-11-04 10:10 大晟
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一座城市的交通枢纽,往往自带巨大的人流吞吐量,与住宿业关联度极强。


高铁站作为打通城际联系的动脉,连通95%百万人口以上城市,聚集着大量商旅及休闲客群,本就是住宿高需求地段,这点在一线城市中已得到验证。


另有数据表明,高铁以56.5%的占比,成为商务人士的出行首选。


如今,以高铁为代表的交通枢纽已成为酒店的“兵家必争之地”。


有数据表明,中国正在成为全球交通枢纽酒店投资和发展的最大市场之一。


作为全国唯一一座“米”字型高铁枢纽,承东启西通南达北的郑州东站,正迎来前所未有的酒店投资机遇。



01

当酒店盯上交通枢纽


要想富先修路,城市的骨架、格局以及发展方向就是由一条条道路决定的,犹如一条条大动脉,为城市提供源源不断的发展动力。


如果说道路是城市的大动脉,那么交通枢纽,无可争议的就是城市心脏。


高铁站等交通枢纽的建成,不仅意味着人员流动量大,还是当地商务流动、产业、服务能力以及综合性经济实力的一种背书。


交通枢纽周边因人流聚集而产生集聚效应,具有天然的增长基因,这为酒店业提供了广阔的市场空间。


高铁站、飞机场等交通枢纽原本就聚集了不少商旅及休闲客群,本就是城市中的住宿高需求地段。


具体来看,过去的城市交通枢纽往往只有出行的单一功能,而现在则更像是一个拥有复合功能的城市新中心,甚至带动一个区域基础建设、经济、商业甚至产业活力的发展。


作为交通枢纽的重要配套,酒店是完善高铁站、城市商圈必不可少的基础场景,也能承接商务、旅游、中转等多类型用户的多样化需求。


基于此,近年来越来越多酒店集团开始抢占城市交通枢纽。


万豪集团作为交通枢纽酒店投资领域的领导者,从创始之初就深谙交通枢纽酒店的开发之道。


其旗下的万枫酒店早已开始积极进行高铁站经济圈拓展布局,目前已布局滁州高铁站万枫酒店、太原南站万枫酒店等多家酒店。


洲际旗下的智选假日酒店的开发策略中也包含“跟着高铁智造”理念,前后布局了呼和浩特东站智选假日酒店、汕头中心智选假日酒店、广东阳江中心智选假日酒店等多家酒店。


对“枢纽”概念,作为本土头部酒管的华住也作出了升级界定,其旗下的城际酒店的落位,大都符合毗邻交通枢纽的标准,适配机场、高铁、高速公路和地铁所组成的立体交通网络,如落子郑州的郑东新区高铁站城际酒店和扬州瘦西湖城际酒店等。


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图片来源 | 携程(郑东新区城际酒店)


此外,锦江旗下潮漫酒店的市场布局,也是针对于一二线城市以及交通枢纽。


梳理国内一二线城市的高铁站周边的酒店,除了城际、美居、桔子水晶等中高端酒店品牌外,还有康得思、英迪格、皇冠假日、凯悦嘉轩这些高端酒店品牌。


不难发现,高品质酒店与高铁枢纽已成为相互绑定的“共生体”,其发展前景无疑会更具想象力。



02

在亚洲东站,做超1亿人的酒店生意


越是高铁所在,越是价值所向。


怎么快速鉴别一个区域的真实价值?


有一个公式:价值=人流×现金流×地段。


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先来看几个不可忽视的现实——


郑州5小时高铁旅程可直达123个城市,成为全国“高铁朋友圈”最广的城市;


如果加上换乘车次,郑州5小时内铁路可以通达136个城市,位列全国第一,领先于北京129个、武汉128个。


郑州东站每天人流量约17万+人次,年客流达超3000万人次;


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▊ 郑州“高铁朋友圈”


当下,郑州早已形成以高铁为原点构成了成熟经济圈和都市商务旅行圈。


尤其是随着“米”字形高铁网全面建成,如今在郑州已可以实现:


1小时,通达中原城市群,覆盖1.6亿人;


2小时,连通周边省会城市及京津冀;


3小时,通达长三角地区;


4小时,通达成渝地区;


5小时,通达粤港澳大湾区,链接全国31座重点城市;


粗算下来,整个郑州东站区域的辐射力度远超1亿人流。


而人流=财富流,况且是源源不断的人流与现金流。


整个东站区域作为核心商圈,本身就有大量写字楼,有稠密的白领浓度。


稠密、浓度,这些词的背后是“人”,是流动的情绪,需要高品质的酒店抚慰之。


整个辐射圈内,囊括两类人群:商旅人流和精英白领。


众所周知,而高铁商务区是郑州目前高端商务办公的中流砥柱,更是中高净值群体的聚集地。


据悉,高铁商务区汇聚郑州 90% 新兴写字楼,拥有约95家国内500强、约800家商务服务机构以及约374家持牌金融机构。


酒店投资最重要的就是位置,位置的首选应该是商务+旅游都具备的商圈。


STR数据显示,2024年“黄金周”期间,酒店收入增幅排名前三的均为商务市场,其中郑州排名第二,在需求与价格的同步加持下,每房收入远超2019年同期表现。


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图片来源 | STR


另据文旅局数据,今年国庆假期郑州旅游订单量同比增长7%,共接待游客1614.2万人次,更是上榜“00后”热衷目的地城市TOP10。


南来北往的商务人士和游客再加上各本地“高净值+高消费力”的精英白领,足见作为亚洲枢纽的郑州东站的住宿需求增长空间广阔,这就为酒店投资提供了天然的商旅热土,也奠定了酒店未来的溢价能力。


有住宿需求、有客流量,大概率能撑得起郑州东站片区的酒店入住率、房价和溢价空间。



03

难以复制的高铁核芯“酒店综合体”


中国“米”字型高铁的核心是郑州。而郑州的核心,未来无疑是郑州东站。


作为亚洲高铁枢纽的郑州,新的城市红利必将由高铁带动。


而站在城市发展高度来审视,高铁站东广场才是真正的价值洼地。


依托郑州东站的米字形高铁枢纽价值,郑州前瞻性规划了以高铁东、西广场为核心组成的高铁商务区,并制定了“西广场先行,东广场压轴,双翼驱动发展”的发展战略。


作为西广场的升级版,整个东广场总投资超过2400亿,土地规模体量是西广场的4倍,在规划设计方面更是优化、升级。


未来,这里集高铁、城际、地铁、轻轨、客运、公交多站合一,成为最重要的城市综合交通枢纽。


如今高铁商务区的价值仅体现了一半,剩下一半需要靠东广场补齐。


在压轴的郑州东站高铁东广场上,华润置地打造了一个全新的城市综合体——华润新时代广场。


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图片来源 | 华润置地郑州


作为华润新时代广场的压轴上新之作,主打高定酒店产品的新时代T10可以说是亚洲东站核芯酒店资产的最后入场券。


对商旅人士来说,时间成本最珍贵。


而华润新时代T10距郑州东站约300米,且1号线/3号线/5号线/8号线/ 14号线(规划中)五地铁在侧,规划东站地下隧道直达无缝衔接不出地面直达牧原集团、蜜雪冰城等企业总部,有着发达路网布局,商务往来更高效。


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图片来源 | 华润置地郑州


其稀缺性,几个关键词能很好概括:


1、高端商旅需求旺盛


据了解,新时代T10针对酒店和写字楼双业态给出了可塑造的定制级空间方案。


低区3-14层规划建筑面积约1500-6000㎡定制化酒店,高区15-24层规划建筑面积约140㎡-1500㎡地标写字楼。


写字楼、酒店、公寓全维业态组合,生活、工作、住宿一站式满足,全维业态形成良性经营互补,将加速该项目商旅集群的形成,商旅及会务需求也更加旺盛。


可以想象,未来新时代T10所在的东广场将成为郑州资本聚集和辐射功能超强的中央商务区。


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▊ 华润新时代T10业态规划图


2、独缺酒店综合体


目前,华润新时代T10项目片区内已投入运营酒店超20家其中经济型民宿酒店日常满房率超75%,中档精品酒店日常满房率超85%盈利情况可观,远见未来稳健运营。


不过,值得注意的是,其项目周边酒店仍相对分散且品质参差不齐,尚未形成酒店集群规模,独缺一个高品质酒店综合体,有很大的后续发展潜力,此时进驻新时代T10布局酒店经营恰逢其时。


在由酒管财经和华润置地新时代广场联合举办的华润置地新时代T10全球首发暨亚洲东站酒店投资峰会上,一位资深酒店投资人表示,目前整个东站西广场酒店市场已趋于饱和属于红海市场,而东广场高品质酒店却少之又少,尤其是酒店综合体,更是一片空白,而新时代T10正好填补了这个空白。


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▊ 华润置地新时代T10全球首发暨亚洲东站酒店投资峰会现场


3、适应酒店运营的专属定制化


不同于住宅的快销模式,商业项目考验的是长期功底。


作为央企的华润置地,拥有多年的商业经验和运营经验,投资安全有保障,更重要的是拥有商业+地产+酒店的全域能力。


而华润新时代T10的匠心不止在于业态规划,更在于空间的打造。


高配产品才能与高收益对齐颗粒度。


为更好的适营酒店业态,设计初期华润就与全季、亚朵品牌方等中档酒店深度沟通对接前置产品规划,房型、格局等精准适配品质级酒店需求。


单层规划31间套房,贯通式星级电梯厅,室内约3.6m阔绰层高,全明落地窗,为酒店舒适度升维。


更是提供个性化风格设计服务,可依托酒店风格、需求进行专属定制化变更。


此外,华润新时代T10总能在容易忽略的地方体现“领先”意识。


不仅预留独立双大堂,酒店主入口正对高铁东站,预留登高面可定制专属景墙,设置引导铺装、星级落客区,尽显酒店私密性和尊崇感。


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▊ 华润新时代T10大堂


毫不夸张的说,乘着高铁红利和东广场板块升级的东风,集齐城市、地段、高定、空间四要素的华润新时代T10,这样的酒店稀缺物业,恰逢天时地利人和,以后很难复制。


所以,在郑州东站片区的这列飞速发展的列车启动之前,需要加快抢占仅剩不多的“入场券”,不要等到别人赚到第一桶金的时候,你还在遗憾地看着这座列车显示“满员”和“无票”。


END.


统筹 | 劳殿        编辑 | 阿渲


文中部分图片来源于网络。

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